Bail et commodat : quelles différences?

Le commodat est un prêt à usage. La loi définie le commodat comme un contrat par lequel une des parties livre une chose à une autre, pour s’en servir, à charge par le preneur de la rendre après s’en être servi (article 1875 du Code civil).
Commodat : dans quels cas l’utiliser ?

Le commodat est en général utilisé en matière agricole et permet à une personne une utilisation temporaire d’une parcelle de terrain. L’objet du commodat est donc de permettre à un propriétaire, le plus souvent d’un bien foncier, de mettre son bien à la disposition d’un exploitant lequel pourra l’utiliser librement, à charge pour lui de le lui restituer en bon état.
Le commodat implique donc un rapport à deux personnes : le propriétaire du bien foncier d’une part, et celui qui – en quelque sorte – emprunte le bien en question au propriétaire.

Quelle différence avec le bail ?

Dans un commodat, le propriétaire met gratuitement son bien à la disposition de l’exploitant. Ce critère de gratuité est essentiel pour le prêt à usage d’un bail : dès lors que dans un contrat, cette mise à disposition gratuite aux fins d’exploitation sera présente, le contrat sera de fait qualifié de commodat, ceci peu important la qualification (parfois maquillée) que les parties auront voulu lui conférer. En effet, les juges qui seraient saisis d’un document désigné « commodat » par les parties au contrat ont le pouvoir de requalifier ce dernier en contrat de bail. Ainsi, il est inutile de penser pouvoir « cacher » un bail derrière un intitulé inexact de prêt à usage : dès lors que le contrat prévoit le versement d’un loyer en contrepartie de l’utilisation du bien foncier par l’autre partie, le contrat conclu sera un bail et toutes les règles de fonctionnement du bail (par nature très favorables au locataire) seront alors applicables.

Commodat : comment ça marche ?

Le recours au commodat est extrêmement simple. Le contrat peut être conclu oralement ou par écrit (à noter toutefois que la conclusion d’un écrit demeure toujours préférable dans la mesure ou elle conférera à chacun des indications précises en matière de durée du contrat et d’état du bien).
En présence d’un contrat écrit, sachez toutefois que les parties ne sont pas obligées de fixer obligatoirement une durée du commodat.
– Lorsque la fin du commodat est prévue au contrat : à l’expiration du contrat, l’exploitant emprunteur de la parcelle de terrain devra restituer la chose à son propriétaire sans formalisme particulier et notamment, sans que le propriétaire ne soit obligé de lui de délivrer congé par lettre RAR ou par huissier (comme dans le bail) ;

– Lorsqu’aucun terme n’est prévu au commodat, dès lors qu’aucune des parties ne prend d’initiative particulière, le commodat sera renouvelé par tacite reconduction. Dans cette hypothèse, celle des deux parties qui souhaitera y mettre un terme devra alors respecter un délai de préavis de six mois (délai d’usage pour le prêt à usage de terre) ;

– Lorsqu’aucune durée n’est prévue au contrat ou lorsque le prêt à usage est verbal, le propriétaire de la parcelle de terre pourra récupérer son bien sur simple demande faite à l’exploitant, sans avoir à lui délivrer un quelconque congé.

Intérêt du commodat ?

L’intérêt du commodat réside essentiellement, pour le propriétaire, dans sa souplesse de conclusion ; et pour l’emprunteur exploitant, dans sa gratuité. A l’égard du propriétaire, le prêt à usage présente aussi l’intérêt de ne l’engager finalement qu’à court terme et de permettre une exploitation de son bien (toujours préférable) sans pour autant avoir à s’engager de manière plus astreignante avec un « vrai » locataire.

Sort du commodat au décès de l’une des parties

Dans un cas comme dans l’autre (décès du propriétaire ou décès de l’exploitant) le commodat est transmissible aux héritiers.